Юридические услуги Юридические консультации  
      
ЮРИДИЧЕСКИЕ ЛИЦА
Консультация
Арбитраж
Налоговые споры
Взыскание долгов
Вопросы недвижимости
Трудовые споры
Составление договоров
Анализ документов
Претензионная работа
Исполнительное производство
ФИЗИЧЕСКИЕ ЛИЦА
Консультация
Составление документов
Земельные споры
Семейные споры
Расторжение брака
Раздел имущества
Трудовые споры
Права потребителей
Жилищные споры
Вопросы недвижимости
Наследование
Страховые споры
Взыскание долга
Исполнительное производство

www.pamsheva.ru / Арендодатель может оставить задаток себе, когда арендатор расторг договор досрочно

Арендодатель может оставить задаток себе, когда арендатор расторг договор досрочно

Юрлица (ИП) вправе согласовать условие о том, что арендодатель не возвращает задаток, если арендатор досрочно и немотивированно расторгает договор в одностороннем порядке. По мнению ВС РФ, в таком случае задаток является компенсацией, а не мерой ответственности за неисполненные обязательства.

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

 Именем Российской Федерации

 РЕШЕНИЕ

от 12 сентября 2014 г. по делу N А40-53452/2014

 Резолютивная часть решения объявлена 23 июля 2014 года.

Решение в полном объеме изготовлено 12 сентября 2014 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Филиной Е.Ю., единолично,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Санджиевой Ц.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "Меркатор Калуга"

к ООО "Боровский Завод Агропластмасс"

о признании недействительным пункта 4.4 договора N 2/04-2012 от 18.04.2012 в части,

при участии:

от истца - Акимова Е.А. (доверенность от 08.04.2014 г.);

от ответчика - Маркова К.А. (доверенность от 03.03.2014 г.),

 установил:

 ООО "Меркатор Калуга" (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Боровский Завод Агропластмасс" (далее - ответчик) о признании недействительным пункта 4.4 договора N 2/04-2012 от 18.04.2012 в части, в силу положений ст. 168 ГК РФ, как несоответствующего требованиям закона.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления и возражений на отзыв.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 2/04-2012 от 18.04.2012, по условиям которого ответчик обязался передать истцу во временное владение и пользование, принадлежащее ответчику на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права серии 40 КЛ N 003078 от 13.05.2010), нежилое помещение площадью 2 952 кв. м, расположенное по адресу: Калужская обл., Боровский р-н, д. Коряково, ул. Армейская, вл. 39, стр. 7, а истец принять, оплачивать арендную плату и по окончании срока аренды возвратить объект аренды на условиях установленных указанным договором.

Факт передачи истцу объекта аренды подтверждается актом приема-передачи от 09.01.2013.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 3.2 договора аренды установлен срок действия договора в течение пяти лет с момента государственной регистрации, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 6.4 договора аренды истцу предоставлено право расторжения договора по любым основаниям с учетом письменного уведомления за три месяца до предполагаемой даты расторжения договора, но не ранее чем через год с даты вступления в силу договора.

В соответствии с п. 4.4 договора, если арендатор (истец) расторгает договор до истечения срока его действия по любой причине за исключением пп. 2.1.5, 6.4.1 - 6.4.3 договора, то задаток удерживается арендодателем (ответчиком) в полном объеме в качестве штрафа.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Между истцом и ответчика заключено соглашение о задатке N 16/04/12-3 от 16.04.2012, по условиям которого в обеспечение заключения и исполнения договора аренды недвижимого имущества N 2/04-2012 от 18.04.2012 истцом перечислены денежные средства в сумме 1 771 200 руб., что подтверждается платежным поручением N 40 от 20.04.2012.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Положениями ст. 331 ГК РФ установлено, что соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Исходя из положений ст. ст. 421, 422 ГК РФ стороны свободны в определении условий договора, если они не противоречат закону или иным правовым актам.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Положениями ст. 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных правовых последствий.

В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, установлены положениями п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Условиями п. 4.4 договора предусмотрена ответственность арендатора за реализацию предоставленного п. 3 ст. 450 ГК РФ, п. 6.4 договора права отказа от договора в одностороннем внесудебном порядке, что противоречит правовой природе неустойки, поскольку такое расторжение договора не является гражданско-правовым нарушением, а является способом самозащиты права, допускаемой законом (ст. 14 ГК РФ), и выбор участником гражданского оборота такого способа самозащиты не может быть обусловлен дополнительным обременением в виде уплаты денежной суммы, поскольку законом такой форме способ защиты не предусмотрен (ст. 12 ГК РФ).

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы отзыва о правомерности удержания задатка не имеют правового значения, поскольку в рамках рассмотрения настоящего дела рассматривался вопрос соответствия п. 4.4 договора в оспариваемой части требованиям закона.

Поскольку п. 4.4 договора аренды N 2/04-2012 от 18.04.2012 в части "Если Арендатор расторгает настоящий Договор до истечения срока его действия по любой причине за исключением п. п. 2.1.5, 6.4.1 - 6.4.3 настоящего Договора, то задаток удерживается Арендодателем в полном объеме в качестве штрафа" противоречит правовой природе неустойки, сделка в соответствующей части является недействительной (ничтожной), в связи с чем исковые требования, в соответствии со ст. ст. 12, 14, 166, 167, 168, 309, 310, 329, 330, 331, 431, 450, 606 ГК РФ, подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб. в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, ст. ст. 12, 14, 166, 167, 168, 309, 310, 329, 330, 331, 431, 450, 606 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167 - 171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

 решил:

Признать недействительным пункт 4.4 договора N 2/04-2012 аренды недвижимого имущества от 18.04.2012, заключенного между ООО "Боровский Завод Агропластмасс" и ООО "Меркатор Калуга", в следующей части: "Если Арендатор расторгает настоящий Договор до истечения срока его действия по любой причине за исключением п. п. 2.1.5, 6.4.1 - 6.4.3 настоящего Договора, то задаток удерживается Арендодателем в полном объеме в качестве штрафа".

Взыскать с ООО "Боровский Завод Агропластмасс" (ОГРН 1024000535030, 249002, Калужская обл., Боровский р-н, д. Коряково, вл. 39) в пользу ООО "Меркатор Калуга" (ОГРН 1084028002783, 248033, Калужская обл., г. Калуга, ул. Энергетиков, д. 2) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

 

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 ноября 2014 г. N 09АП-44107/2014-ГК

 Дело N А40-53452/2014

 Резолютивная часть постановления объявлена 18.11.2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 24.11.2014 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "БЗА"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 12 сентября 2014 г. по делу N А40-53452/2014, принятое судьей Филиной Е.Ю.,

по иску ООО "Меркатор Калуга" (ОГРН 1084028002783)

к ООО "БЗА" (ОГРН 1024000535030)

о признании недействительным пункта 4.4 Договора N 2/04-2012 от 18.04.2012 в части,

при участии в судебном заседании:

от истца: Акимова Е.А. по доверенности от 08.04.2014;

от ответчика: Маркова К.А. по доверенности от 03.03.2014;

 установил:

 Общество с ограниченной ответственностью "Меркатор Калуга" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Боровский Завод Агропластмасс" (далее - ответчик) о признании недействительным пункта 4.4 договора N 2/04-2012 от 18.04.2012 в части, как не соответствующего требованиям гражданского законодательства в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.09.2014 г. исковые требования удовлетворены.

При этом суд исходил из того, что условиями п. 4.4 договора предусмотрена ответственность арендатора за реализацию предоставленного п. 3 ст. 450 ГК РФ, п. 6.4 договора права отказа от договора в одностороннем внесудебном порядке, что противоречит правовой природе неустойки, поскольку такое расторжение договора не является гражданско-правовым нарушением, а является способом самозащиты права, допускаемой законом (ст. 14 ГК РФ), и выбор участником гражданского оборота такого способа самозащиты не может быть обусловлен дополнительным обременением в виде уплаты денежной суммы, поскольку законом в такой форме способ защиты не предусмотрен.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом ООО "Боровский завод Агропластмасс" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.

В обоснование апелляционной жалобы указывает на то, что договор аренды заключен сторонами в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ (свобода договора) и согласованное сторонами в пункте 4.4. условие, предусматривающее уплату штрафа за досрочное расторжение договора, не противоречит правовой природе штрафа как вида неустойки и соответствует статье 329 Гражданского кодекса РФ.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение от 12.09.2014 г. законным и обоснованным, жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменении, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 2/04-2012 от 18.04.2012, по условиям которого ответчик обязался передать истцу во временное владение и пользование, принадлежащее ответчику на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права серии 40 КЛ N 003078 от 13.05.2010), нежилое помещение площадью 2 952 кв. м, расположенное по адресу: Калужская обл., Боровский р-н, д. Коряково, ул. Армейская, вл. 39, стр. 7, а истец принять, оплачивать арендную плату и по окончании срока аренды возвратить объект аренды на условиях установленных указанным договором.

Факт передачи истцу объекта аренды подтверждается актом приема-передачи от 09.01.2013.

Пунктом 3.2 договора аренды установлен срок действия договора в течение пяти лет с момента государственной регистрации, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

Между истцом и ответчиком заключено также соглашение о задатке N 16/04/12-3 от 16.04.2012, по условиям которого в обеспечение заключения и исполнения договора аренды недвижимого имущества N 2/04-2012 от 18.04.2012 истцом перечислены денежные средства в сумме 1 771 200 руб., что подтверждается платежным поручением N 40 от 20.04.2012.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Сторонами при заключении вышеназванного договора аренды пунктом 4.4 договора согласовано, если арендатор (истец) расторгает договор до истечения срока его действия по любой причине за исключением п. п. 2.1.5, 6.4.1 - 6.4.3 договора, то задаток удерживается арендодателем (ответчиком) в полном объеме в качестве штрафа.

Отклоняя исковые требования истца, суд первой инстанции со ссылкой на статьи 166, 167, 168, 329, 380, 431 Гражданского кодекса РФ правомерно указал, что условиями оспариваемого истцом пункта 4.4 договора предусмотрена ответственность арендатора за реализацию предоставленного ему пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ и пунктом 6.4 договора законного права отказа от договора в одностороннем внесудебном порядке, что противоречит правовой природе неустойки, поскольку такое расторжение договора не является гражданско-правовым нарушением, а является способом самозащиты права, допускаемой законом (ст. 14 ГК РФ), и выбор участником гражданского оборота такого способа самозащиты не может быть обусловлен дополнительным обременением в виде уплаты денежной суммы, поскольку законом в такой форме способ защиты не предусмотрен (ст. 12 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 268, 271, п. 1 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

 постановил:

 Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 сентября 2014 г. по делу N А40-53452/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

 

 

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 3 ноября 2015 г. N 305-ЭС15-6784

 Резолютивная часть определения объявлена 27.10.2015.

Полный текст определения изготовлен 03.11.2015.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,

судей Золотовой Е.Н., Киселевой О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Боровский Завод Агропластмасс" на решение Арбитражного суда города Москвы от 12.09.2014 по делу N А40-53452/2014, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2014 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.03.2015 по тому же делу

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Меркатор Калуга" (г. Калуга) к обществу с ограниченной ответственностью "Боровский Завод Агропластмасс" (д. Коряково, Калужская область) о признании недействительным пункта 4.4 договора от 18.04.2012 N 2/04-2012 в части.

В заседании приняли участие представители:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "Меркатор Калуга" - Акимова Е.А.

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., а также объяснения представителя истца, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

 установила:

 общество с ограниченной ответственностью "Меркатор Калуга" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Боровский Завод Агропластмасс" (далее - завод) о признании недействительным пункта 4.4 договора от 18.04.2012 N 2/04-2012 в части.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.09.2014, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2014, заявленные требования удовлетворены.

Арбитражный суд Московского округа постановлением от 19.03.2015 принятые по делу судебные акты оставил без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, завод просит отменить указанные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и выступлении присутствующего в судебном заседании представителя истца, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между заводом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 18.04.2012 N 2/04-2012 (далее - договор), в соответствии с которым завод передал обществу во временное владение и пользование принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение площадью 2 952 кв. метров, расположенное по адресу: Калужская обл., Боровский р-н, д. Коряково, ул. Армейская, вл. 39, стр. 7. Срок аренды определен сторонами в пять календарных лет, начиная с государственной регистрации договора.

Пунктом 4.4 договора стороны установили обязанность арендатора внести арендодателю задаток в размере двухмесячной арендной ставки на условиях заключенного между сторонами соглашения о задатке от 16.04.2012 N 16/04/12-3 (далее - соглашение о задатке). При этом стороны указали, что данная сумма не является платежом за первые месяцы аренды, а удерживается арендодателем в качестве гарантии надлежащего выполнения обязательств арендатором по договору.

По условиям названного пункта договора, если арендатор расторгает договор до истечения срока его действия по любой причине за исключением пунктов 2.1.5, 6.4.1 - 6.4.3 договора, задаток удерживается арендодателем в полном объеме в качестве штрафа.

Обществом в соответствии с условиями договора и соглашения о задатке на основании платежного поручения от 20.04.2012 N 40 перечислено заводу 1 771 200 рублей.

Впоследствии, 08.02.2014, арендованное имущество возвращено по акту приема-передачи, договор расторгнут до истечения срока его действия по инициативе общества, направившего заводу 08.11.2013 уведомление о расторжении договора, при этом завод, ссылаясь на пункт 4.4 договора, удержал внесенный арендатором задаток.

Полагая, что односторонний отказ от исполнения договора не может являться основанием для применения к арендатору меры ответственности в виде штрафа, общество обратилось в суд с требованием о признании недействительным пункта 4.4 договора в части условия, предусматривающего право арендодателя удерживать задаток в качестве штрафа за досрочное расторжение договора.

Суды удовлетворили требование общества, признав оспариваемый пункт договора недействительным.

Штраф за досрочное расторжение договора квалифицирован судами как неустойка.

Суды установили, что в пункте 6.4.4 договора предусмотрена возможность досрочного расторжения договора арендатором в одностороннем порядке на согласованных сторонами условиях: не ранее чем через год со дня вступления его в силу путем уведомления арендодателя за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения договора.

При названных обстоятельствах, исходя из положений пункта 3 статьи 450, статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), суды пришли к выводу о том, что установление в договоре указанного штрафа противоречит правовой природе неустойки, как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав.

Поскольку досрочное расторжение договора в одностороннем порядке не является гражданско-правовым нарушением (ненадлежащим исполнением обязательств), а обусловлено реализацией арендатором права, предоставленного договором, суды признали установленный в договоре "механизм расторжения договора" противоречащим нормам гражданского законодательства.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса).

Согласно статье 310 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В статьях 619 и 620 Гражданского кодекса также указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды.

Таким образом, поскольку положения статей 619, 620 Гражданского кодекса не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Оспариваемым пунктом договора предусмотрена возможность расторжения договора до истечения срока его действия в одностороннем порядке по любым другим основаниям, кроме прямо указанных в договоре, однако условием такого расторжения является для арендатора - удержание арендодателем задатка, для арендодателя - уплата задатка в двойном размере.

Так, в случае если арендатор расторгает договор до истечения срока его действия по любой причине за исключением пунктов 2.1.5, 6.4.1 - 6.4.3 договора, задаток удерживается арендодателем в полном объеме в качестве штрафа; если договор расторгает арендодатель по любой причине, за исключением пункта 6.2 договора, он обязуется возвратить задаток в двойном размере.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В данном случае задаток вносился и удерживался арендодателем в качестве гарантии надлежащего выполнения арендатором обязательств по договору, что не противоречит положениям указанной правовой нормы.

Таким образом, сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит положениям статей 329, 421 Гражданского кодекса.

Поскольку удержание задатка арендодателем не связано с нарушением сторонами договорных обязательств, а при наличии определенных обстоятельств является условием для расторжения договора, квалификация судами суммы задатка в качестве неустойки основана на ошибочном толковании норм права.

В данном случае стороны при заключении договора определили сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора.

То, что такая компенсация поименована в договоре штрафом, не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, решившей досрочно отказаться от договора, а напротив, предоставляет возможность расторжения договора без объяснения причин любой из сторон.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" указано, что в случаях, если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 Гражданского кодекса.

Поскольку Гражданский кодекс допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, отсутствуют основания для признания недействительным пункта 4.4 договора в части условия, предусматривающего право арендодателя удерживать задаток в качестве штрафа за досрочное расторжение договора, направленного на обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантирующее законные интересы арендодателя при его исполнении.

Договор, содержащий спорное условие, подписан сторонами без замечаний и возражений со стороны арендатора. При таких обстоятельствах заявление арендатора о недействительности этого условия после направления уведомления о досрочном расторжении договора без указания каких-либо мотивов направлено на неисполнение возникшего между сторонами обязательства.

Таким образом, поскольку оснований для признания договора аренды недействительным в части (пункта 4.4) не имелось, иск удовлетворению не подлежал.

Учитывая изложенное, обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятые с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела и без устранения которых невозможны защита охраняемых законом публичных интересов.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

 определила:

 решение Арбитражного суда города Москвы от 12.09.2014 по делу N А40-53452/2014, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2014 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.03.2015 по тому же делу отменить.

Обществу с ограниченной ответственностью "Меркатор Калуга" в удовлетворении иска отказать.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

 

On-Line юридическая консультация. Задайте свой вопрос юристу
все поля обязательны для заполнения
 
Тема вопроса:
Ваше имя:
e-mail:
Телефон:
Вопрос:
Проверочный код:

 

Полезная информация

  • БТИ
  • Суды
  • Регпалаты
  • Нотариусы

    оплатить мои услуги

    41001423039593


    Партнеры

    geo-a
    SEO-студия


    Новости
    25.01.16
    Разъяснен порядок осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости, права на которые признаны в судебном порядке

    17.01.16
    Судебный акт могут отменить, если суд не оценил все документы в материалах дела

    15.01.16
    Условие о предоплате превращает предварительный договор в сделку по продаже будущей вещи

    все новости »


    Полезные ссылки

  • Юрист Зеленоград
  • Адвокат Химки
  • Адвокат Клин
  • Юрист Клин
  • Юрист Солнечногорск
  • Юрист Химки
  • Адвокат Зеленоград
  • Адвокат Солнечногорск
  • Зеленоградский суд
  • Солнечногорский суд
  • Химкинский суд
  • Клинский суд


  • продвижение сайта
    SEO-студия "Практик"
    Памшева Владислава Владимировна
    (909) 904 04 46
    (915) 003 09 05
    www.pamsheva.ru
     
    568009954
    vpamsheva

    Арендодатель может оставить задаток себе, когда арендатор расторг договор досрочно